Der Mieter will nicht ausziehen

Mietrecht – ein erfolgreiches Ausweisungsverfahren gegen den Mieter setzt die Beachtung der Formvorschriften bei der Kündigung voraus. Darüber Bescheid zu wissen kann viel Ärger ersparen.

Ob bei Wohn- oder Geschäftsräumen: Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, hat er bestimmte, vom Gesetz vorgeschriebene Formvorschriften zwingend zu beachten. Beachtet er sie nicht, hat, das für ihn gravierende Konsequenzen. Ignoriert der Mieter eine Kündigung, bei der die Formvorschriften nicht eingehalten wurden, hat eine Klage des Vermieters auf Ausweisung keine Chance.

Amtliches Kündigungsformular

Gemäss Art. 2661 des Obligationenrechts (OR) müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung aber ein Formular verwenden, das vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigt worden ist. Der Mieter kann diesem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Damit soll auch der rechtsunkundige Mieter geschützt werden. Kündigt der Vermieter, ohne ein amtlich genehmigtes Formular zu verwenden, hat dies die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge (Art. 266o OR). Die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung entfaltet keinerlei rechtliche Wirkung, ohne dazu – analog einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung – vom Mieter angefochten werden zu müssen.

Kündigung einer Familienwohnung durch den Vermieter

Dient eine Mietwohnung einem Ehepaar bzw. registrierten Partnern im Sinne des Partnerschaftsgesetzes als Familienwohnung, muss der Vermieter die Kündigung – und im Falle des Zahlungsverzugs gemäss Art, 257d OR auch die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung – beiden Ehegatten bzw. beiden Partnern separat zustellen (Art, 266n OR). Dies gilt unabhängig davon, ob beide oder nur einer der Ehegatten bzw. Partner im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind.
Unter Familienwohnung wird eine Wohnung verstanden, in der die Eheleute bzw. die Partner ihren gemeinsamen Haushalt haben bzw. die Familie ihren Lebensmittelpunkt hat, Eine Familienwohnung setzt also nicht die Existenz von Kindern voraus.
Unterlässt der Vermieter im Falle einer Familienwohnung die separate Zustellung einer Kündigung und/oder die separate Zustellung einer Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung, ist die Kündigung unwirksam. Auch dann, wenn der Vermieter vom Zivilstand seines Mieters keine Kenntnis hatte. Der Mieter sollte daher unbedingt vertraglich dazu verpflichtet werden, allfällige Zivilstandsänderungen dem Vermieter zu melden. Kommt der Mieter dieser vertraglichen Mitteilungspflicht nicht nach und entsteht dem Vermieter deshalb einen Schaden, weil die verschickte Kündigung nichtig ist, wird der Mieter schadenersatzpflichtig.

Eingeschriebene Postsendung

Der Vermieter sollte die Kündigung aus Beweisgründen stets eingeschrieben versenden, wenn er sie nicht persönlich überbringen will. Für die Rechtswirksamkeit der Kündigung auf den vom Vermieter gewählten Termin ist das rechtzeitige Eintreffen der Kündigung beim Mieter spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist – erforderlich. Nicht massgebend ist, ob der Mieter vom Inhalt des Schreibens Kenntnis nimmt. Kann der eingeschriebene Brief von der Post nicht zugestellt werden, gilt die Kündigung an dem Tag als zugestellt, an dem sie vom Mieter erstmals auf der Poststelle hätte abge-holt werden können.

Mieter verlässt Mietobjekt nicht

Es kommt immer wieder vor, dass ein Mieter das Mietobjekt nicht zurückgibt, obwohl er auf die Einleitung eines Kündigungsschutzverfahrens (Anfechtung der Kündigung, Erstreckungsbegehren) bei der Schlichtungsbehörde verzichtet hat. Weigert sich der Mieter, das Mietobjekt rechtzeitig zu räumen, kann der Vermieter auf Ausweisung des Mieters klagen. In der Praxis am häufigsten sind summarische Ausweisungsverfahren nach einer Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d OR. Das Verfahren kann jedoch auch nach einer formgültigen ordentlichen Kündigung seitens des Vermieters durchge-führt werden, sofern der Mieter kein Kündigungsschutzverfahren bei der Schlichtungs-behörde angestrengt hat. Der Beizug eines auf solche Fälle spezialisierten Rechts-anwaltes ist für diesen Schritt ratsam.

Ausweisungsverfahren

Gemäss Art, 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht in klaren Fällen Rechtsschutz. Also dann, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Dazu gehört im Fall der Kündigung eines Mietverhältnisses selbstverständlich auch die Einhaltung der eingangs geschilderten Formvorschriften, Beim Nichtauszug des Mieters hat der Vermieter nachzuweisen, dass er die Formvorschriften für die Kündigung eingehalten hat. Kann der Rechtsschutz nicht gewährt werden, tritt das Gericht nicht auf das Ausweisungsbegehren ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO), Dem Vermieter steht dann, die Klage im ordentlichen Verfahren offen.

Der Mieter muss Einreden und Einwendungen im Verfahren um, Rechtsschutz in klaren Fällen weder glaubhaft machen noch strikte beweisen diese machen das Ausweisungs-gesuch des Vermieters bereits ungültig, wenn sie vom Vermieter nicht sogleich als unerheblich oder unzutreffend entkräfte werden können. Das kostenpflichtige Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen kann direkt beim Gericht eingeleitet werden. Der Gang zur Schlichtungsbehörde erübrigt sich dann.

Haben Sie noch Fragen, die Köppel-Legal AG ist Ihnen in solchen Fällen behilflich!

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